营口卫生健康事务中心（营口市中心医院全科医生培养基地）物业服务需求
*、项目总体情况及运营总体要求
（*）项目总体情况：
***********是集医疗、教研、办公为*体的综合性行政办公大楼，是营口市重要的医疗行政办公之地，也是为民服务的*个重要窗口。结合我们实际情况向社会公开采购物业服务。
（*）服务期限：合同签订之日起*年。(合同*年*签)
（*）履约地点：营口卫生健康事务中心（1-**层）
（*）付款方式：每月5日前，支付上*个自然月的服务费（其中含8-**层的营口市中心医院全科医生培养基地的费用，）
*、 服务内容及范围：
营口卫生健康事务中心日常环境卫生清洁、设备及附属设施的日常维修养护、秩序维护及安保服务，机关食堂的日常运营维护、提供中心可能需要的相关配套服务。
项目人员要求
1.物业服务企业应当特别制定安全、保密制度，从行业人员的选聘要求历史清白，无违法犯罪记录。
2.物业服务所有人员必须持有效健康证上岗，餐厅工作人员每半年进行*次传染病检查。
3.本项目的服务人员部分岗位如：项目经理、设备及附属设施的日常维护养护人员、厨师、面点师等须持技能专业资格证上岗，并有从事本岗位3年以上的工作经验；
4.物业服务企业人员要定期对服务人员进行安全与应急方面的安全知识培训和实战演练，熟悉安全应急预案，对消防、救护、通信故障等隐患能够做到及时发现及时汇报及时处理。
5.由于物业服务企业人员违反相关安全规定造成*般性后果，物业服务企业无条件按价赔偿。造成严重后果的，除赔偿损失外追究相关责任人员刑事责任。
6.招标方主管部门定期对物业服务企业服务满意度进行调查和不定期的服务质量抽查，如不达标将责令整改，整改无效、屡教不改将终止合作。
（*）保洁服务的内容及标准
1楼层内保洁（1-12层）：负责办公楼内公共区域地面、部分会议室、教学教室、楼梯、走廊、卫生间、标牌、墙面、公共部分的门窗、楼内电梯、周期性保洁、年度保洁等，区域内环境卫生、所有物品及设施的清洁、保洁保养。
2楼外保洁：楼外广场、台阶清洁、办公楼周边所有物品及设施的清洁、保洁、保养。
3保洁服务标准：
（1）门厅保洁：全面保洁不少于2次/日，随脏随清，尘推1小时/次，要求地面清洁，玻璃光亮（2.5米以下）、无污垢无杂物。设施保洁每天清擦2次，要求清洁、无尘、无污渍；收集和处理废纸垃圾，随时保洁；湿擦门、门框，每天1次，要求清洁、无尘、无污渍；开关、消防栓箱清洁，每周1次，要求无积尘；高处清洁，每月1次，要求无积尘、无蛛网。
楼门入口脚垫：保证楼门入口脚垫的整洁卫生并及时更换（脚垫由业主提供）；每周清洗1次。
卫生间保洁：全面保洁不少4次 /日，清洗便厕池、洗手盆并消毒，然后随脏随清。要求无异味、无污渍、无尿迹，地面无水渍、墙面无污渍、镜面清洁光亮；天棚/灯具/风口每月清擦2次，无积尘、无污印、无蜘蛛网、灯罩光亮；门板/隔板：每天清擦1次，无尘、无渍、无乱写乱画；废纸箩：每周清擦消毒1次，表面无污渍、无异味。
（3）开水间保洁：全面保洁不少2次/日，然后随脏随清，要求地面无积水、无杂物、无异味。墙面保洁：湿擦墙面，每天整体清理1次，然后随脏随清，要求无印迹，无灰尘，无蜘蛛网。
（4）公共过道保洁：
天棚：每月打扫或清洗1次，无灰尘、灰吊、蜘蛛网等，走廊墙牙立面及墙牙边无灰，见本色。
墙面（含公示栏等）：无灰尘、无痰迹、无脚印，墙面张贴、印记随时清理。
墙面电源开关：见本色、墙面上消火栓门框、门玻璃及周边墙面洁净。
走廊地面、边角、墙角：地面清拖不少于2次/日， 每1小时巡视*次，要求地面清洁、无尘、无泥、无污垢、水迹、烟头、碎纸等杂物。
灯板保洁：清洗每月1次，要求清洁光亮、无灰尘。
标识牌：清擦每周1次，要求清洁无痕迹。
楼梯：全面保洁1次/日，每2小时巡视*次，随脏随清，要求楼梯地面无灰尘，墙面无挂灰，无蜘蛛网。
（5）电梯
轿厢地面应光洁无灰尘、污渍；门缝、门槽应无灰尘、污渍、蛛网及砂粒等杂物；不锈钢梯身保养1次/1天，应光亮，无灰尘、污渍、痕印、手印；每日更换电梯地垫，每月清洗*次。
（6） 教学教室
教室内操作台无灰尘，地面无污渍，教学后产生的医疗废物当日清净
（7）医疗垃圾暂存点：严格按照操作规程的规定执行，每天定时对室内空气及物品消毒2次；医疗废物暂存桶每天消毒。
垃圾收集：垃圾日产日清，每天两次，要求垃圾桶无堆积物，无积水，无污迹。
①楼内垃圾：收集2次/天（早、晚）垃圾日产日清，保证垃圾桶呈1/3空置以下状态，方便办公人员使用；垃圾分类收集。
②医疗垃圾：由专人负责，严格按照操作规程规范处理，每天定时转送到指定地点，医疗废物的收集、分类规范；各类交接记录书写工整规范，内容详实。
（8）户外环境
管理区域内停车场无果皮、无积水、无飘浮物、无废纸、无烟头、无杂物等；垃圾桶外观无污渍；发现乱贴乱画乱挂、乱倒垃圾等现象随时清理；无随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；每天中午进行巡视检查。
(9)除雪
冬季除雪要求白天雪停后，应在雪停后立即组织人员进行除雪；夜间雪停后，应在第*天7：**前组织人员进行除雪。每次降雪后应保证除雪质量，达到无空段、漏段。积雪应按指定位置堆放整齐。
4保洁人员工作要求：
人员配置：**人，年龄在**周岁以下。
①保洁员须身体健康、品德良好，无违法犯罪记录，自觉维护业主的形象。
②有责任感、服务意识强，持健康证上岗；
注：由中标方承担日常保洁所需的耗材费用
（*）秩序维护安保服务
1.保安工作范围：
①全天**小时对办公楼及停车场巡查以及安保值班，监控人员进出情况，需要时实查询、检查。负责不定时地夜查，不定时巡视办公楼内的消防安全工作，夜间保安在工作人员下班后进行巡岗。检查办公室的门窗是否关好，有无安全隐患，部分照明设施，需要关闭的进行关闭，并做好巡检记录。
②负责车辆出入管理，出入车辆必须按相关管理制度执行，确保车辆出入的安全。
③对来访人，要进行有礼貌的询问，填写登记单，与被访者进行联系，联系好后来访人方可允许上楼；对询问情况的外来人员要做好登记及按规定答复等工作。
④负责突发事件处理及秩序维护，及时启动突发事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。
⑤负责维护办公区域内治安秩序，预防和发现安全隐患，做好与相关单位的联系联防工作，履行保安人员工作职责。
⑥负责停车场管辖范围内交通秩序的维护,车辆疏导、停放，停车场管理，做到车辆出入安全、有序。
2、 具体要求：
①有严格的招聘、培训、教育管理、纪律监督等管理制度。
②要求熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本管理区域内的技防优势，实行全天**小时对重点部位、监控点进行监视及录像工作。
③采取理论和实践相结合的办法，提高部门全体员工的安全意识，使员工掌握基本安全常识。
④负责办公楼及停车场的秩序，采取人防和技防相结合的方法，做到无任何安全事故发生。
⑤在安全保卫工作中使用的工具、器材、服装、器材的维修等费用由物业公司负责。
3.人员配备要求：
人员配置：**人；年龄55周岁以下。
要求：
①保安员须身体健康、品德良好，无违法犯罪记录，政审合格后方可上岗，无不良嗜好；
②有责任感、服务意识强，持健康证及保安员证上岗；
③所有人员均着统*服装上岗，服装符合岗位要求并有清晰明确标识。
（*） 食堂服务
1.人员配置：9 人，其中：厨师2人，面点2人，切配1人，洗碗工2人，服务人员2人，年龄 男55周岁以下，女52周岁以下。
食堂所有工作人员须持健康证上岗。厨师、面点须持专业技能证书上岗。
2.具体要求;
①厨房及餐厅工作人业务熟练、听从指挥;
②服务人员要做到热情、周到服务，坚守岗位;
③厨房餐厅设施设备每天巡检*次，发现问题及时维修;
④餐厅、厨房卫生保洁每餐*次;
⑤餐厅物品每月清洗*次;
⑥严格遵守每餐留样制度;
⑦其它未尽事宜按餐厅管理办法执行。
3.卫生标准
（1）个人及环境卫生
①服务人员卫生做到“*勤”：勤洗手剪指甲；勤洗澡理发；勤洗衣服、勤换工作服。
②环境卫生采取“*定”办法：定人、定物、定时间、定质量。划片分工、包工负责。
食具消毒的方法与要求
用（食）具实行“*过关”：*洗、*刷、*冲、*消毒。*洗：用清水将食具上的食物残渣洗掉。*刷：将食具放在洗涤液中洗刷，用洗具刷除食具上的污物、油垢。*冲：用干净的水将附在食具上的洗涤剂冲洗干净。*消毒：食具消毒时，采用热力消毒法和药物消毒法两类，前者包括煮沸消毒法、蒸汽消毒法、远红外线消毒法等，后者包括含氯消毒和过氧乙酸消毒法等。
（2）出品标准
食堂烹制的食品，必须符合食品卫生安全质量标准，做到饭菜可口充足，确保热饭热菜，营养搭配。注重食品的营养质量和色香味搭配，营养均衡。由原料到成品实行“*不制度”
①采购员不买腐烂变质的原料；
②保管验收不收入腐败变质的原料；
③加工人员（厨师、厨工）不用腐烂变质的原料；
④分菜人员不分腐烂变质的食品、不用手拿食品、不用废纸、污物包装食品。
成品（食物）存放实行“*隔离”
①生与熟隔离；
②成品与半成品隔离；
③食品与杂物、药物隔离；
④食品与天然冰隔离。
（3）服务标准：
①微笑服务，做到主动、热情、耐心、周到的服务;
②有问必答，做到叫有应声，问有答声;
③站立服务，开餐期间所有服务人员站立服务，寻台式服务;
④及时服务，客人需要服务，第*时间来到客人身边，及时为客人提供服务。
4、质量要求
（1）食堂烹制的食品，必须符合食品卫生安全质量标准，做到饭菜可口充足，确保热饭热菜，营养搭配。注重食品的营养质量和色香味搭配，营养均衡。食堂人员中应有具备相应资格证书的人员负责食品安全管理.
注：中标后采购单位应协助配合中标供应商办理《食品经营许可证》
（*）设备及附属设施的维护养护服务
1.人员配置：
①电工维修工3人，
须持特种作业操作证上岗，其中持有高压电工作业证的不少于1人并具有从事本岗位工作2年以上的工作经验。
②消防安全员3人，
须持有持有公安部消防局颁发的建（构）筑物消防员证，其中持有中级消防员证的不少于1人，并具有从事本岗位工作2年以上的工作经验。
③水暖维修工2人，
负责管辖范围内冬季度的水暖维修及公共设施设备的应急维修④*能维修工1人，
负责管辖区域内的日常杂修工作
⑤污水处理人员1人，
负责对污水池定期的进行投药，并做好各项记录。
2.服务标准
配电系统服务标准：对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定定期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠虫害发生；供电运行维修人员必须持证上岗；建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障；加强日常维护检修，公共照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；管理和维护好办公楼（区）灯光亮化的设施，杜绝能源浪费现象；制定和完善突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，
给排水系统服务标准：每日*次对给排水系统进行检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏造成的能源的浪费。定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、无灰尘，无鼠虫害发生。定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通，保证汛期道路、设备间无积水和浸泡的现象发生；化粪池每季巡查1次，及时做好清掏处置（清掏费用由招标方负责）；楼面排水管、排水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，并做好节约用水管理工作。供暖季期每天对供暖设备设施多次巡，减少管网的跑、冒、滴、漏等情况，影响供暖工作。
消防系统服务标准：每日不少于1次对给消防系统进行检查巡视，
压力符合要求，仪表指示准确，设施齐全，保证给消防系统设备设施处于正常投入使用状态。并做好各项巡查巡检记录。并每月定期对消防系统进行维护养护工作。要有详尽的消防应急预案和应急演练。
电梯服务标准：每日不少于两次机房及电梯层选的巡检，发现问
题及时联系维保单位，杜绝电梯夹人、关人等事件发生；合理设置电梯层选，杜绝上下班出现人流涌堵现象；合理设备电梯的开关时间节约能源；每月不少于*次的电梯维护养护工作并做好记录。
污水处理服务标准：每日对污水池进行巡视，严格按照操作规程执行，投药比例，投入的数量严格按标准执行。
（*）物业档案管理
管理标准
①物业公司要建立资料的收集、分类整理、归档管理和保密制度。
②在日常管理中要建立交接班、故障、维修、保养、设备巡视等完整的档案管理登记制度。
③保管好其它与档案资料管理有关的事项资料。
管理要求
①必须保证档案资料（包括设备操作、维保、改造的档案资料）的完整性、完好性。
②合同期满物业公司应及时将整理好的新物业档案资料原件统*移交给甲方档案室，进行分类、立卷、编号、归档。
（*）绿化养护服务：
人员配置及岗位：绿化工不少于2人，乙方所提供的绿化服务人员年龄不超过 ** 周岁。
l、草坪保洁
(1)草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，维护草地的卫生清洁，保洁达**％以上。
(2)草地不被人践踏，被破坏的能及时补植，草地完整率达**％以上。
(3)清除杂草，草地纯度达**％以上。
(4)适时适当浇水施肥，长势优良，绿地隔离设施完好。
(5)遵守管理处有关规章，完成组长及园艺工程师交办的其他工作。
⑹院内树木，保持良好外形定期剪修。
2、修剪
(1)松土、施肥适当，保持花木适当生长量，长势优良，鲜花飘香、绿树成荫。
(2)整形、修剪满足园林功能要求及其生长特性，造型优美，景观丰富。
(3)适时对花木进行培土、树杆涂白，防风害、日灼。
(4)对遭受自然和人为损害的花木及时修补、扶持和补苗。
(5)遵守管理处有关规章和完成组长及园艺工程师交办的其他工作。
3、剪草
(1)监督草地管理，确保草地无石子的条件下剪草。
(2)草保持在***—***高度，适时剪草，修剪平整、美观。
(3)正确并熟练使用园林机械，熟悉草地概况，剪草时避开不安全的地方，确保机械的正常运转。
(4)定期清洁和检修园林机械。
(5)遵守项目部有关规章和完成组长及园艺工程师交办的其他工作。
4、病虫害
(1)病虫害防治以“预防为主”为原则，不污染环境。
(2)熟悉相关病虫害发生的环境条件、发生规律和防治办法。
(3)预防草地病虫害，保持草地嫩绿。
(*)本项目需有常驻的管理人员1名。
要求：①有较强的沟通能力；**周岁以下，大专以上学历；
从事物业管理工作5年以上；具有物业管理项目经理资格证书。
（*） 其他服务要求：
1.乙方需加强员工安全教育与培训，配备必要的安全防护设施，加强管理和服务范围内的安全监督检查，并承担合同履行过程中因承包人责任造成的*切责任与损失。
2.乙方必须按照《劳动法》的规定执行，与用工人员签订劳动合同，缴纳保险，负责用工人员的工资发放（工资标准不低于本年度最低工资标准），各类保险的缴纳，如遇劳资纠纷等问题，由乙方自行解决。
3.遵守本中心的规章制度和保密规定，维护本中心的合法权益。
